2021年9月，张某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司名下401号房产，并支付38.26万元房款。随后，房地产公司到房管部门将《商品房买卖合同》备案登记在了张某名下。2022年9月，张某与李某签订《房屋买卖协议》，约定张某以30万元的价格将401号房产卖给李某。后李某向张某支付购房款25万元，双方约定剩余5万元等交钥匙时付清（至本案立案时案涉房屋未交工）。2024年5月，法院依据案外人（张某债权人）执行申请，裁定预查封401号房产。李某遂诉至渑池县法院，要求撤销上述执行裁定书并判决案涉房产为自己的合法财产。
判决结果
法院审理后认为，本案的争议焦点为李某就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据民法典相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案中，某房地产公司和张某签订的《商品房买卖合同》以及李某与张某签订的《房屋买卖协议》均合法有效，但是仅具有债权效力，不具有导致物权变动的法律效果，李某和张某均未办理不动产变更登记，未取得物权。现案涉房屋已被法院依据生效判决预查封，李某不能基于与张某签订的《房屋买卖协议》对抗法院的生效判决，故李某就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，法院最终判决驳回李某的诉讼请求。
法官说法
合同效力是基于当事人意思自治形成的债权关系，合同一旦成立且符合法定生效要件，当事人之间就产生了请求对方履行合同义务的权利。张某与李某签订协议后，李某有权依据合同要求张某协助完成过户事宜。而物权效力则以登记为公示手段，直接决定物权归属。即便张某与李某的合同有效，但在未办理房屋过户登记前，房屋的所有权仍不属于李某。本案中，案涉房屋在执行中被预查封，此时李某已不能直接主张房屋所有权（虽然张某和李某的买卖合同合法有效，但是未办理过户登记，因此房子并不属于李某所有）。李某只能依据有效合同向张某主张违约责任，要求赔偿损失。
消费者购买商品房后，应及时向不动产登记机构申请办理商品房“预告登记”，符合登记发证条件的，应及时申请办理不动产登记证书。办理正式的不动产登记证书，才是最具有排他效力的“物权凭证”。
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责任编辑：李丹